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昨天，深交所发布了《关于深圳世联行集团股份有限公司出售世联集房的关注函》。要求世联行披露，世联集房43家子公司的业务开展情况、长租公寓业务的运行状况，以及长租公寓项目剩余募集资金的使用安排。
之所以深交所发布该关注函，是因为12月31日世联行发布了相关公告，打算以5.3亿的价格向华燕智辉出售世联集房100%的股权。
世联集房的核心业务，就是我们熟悉的“红璞公寓”；而华燕智辉背后的主要操盘方，则很可能是“魔方公寓”。
01
世联行的长租业务，不好做
2015年底，世联行以“红璞”为品牌进入长租市场。
2017年9月，世联行长租公寓业务迎来重要转折。在召开的第二次临时股东大会上，世联行宣布变更募集资金投资项目，将顾问代理业务全国布局项目、O2M平台建设项目，另外还补充流动资金，以及剩余募集资金7.8亿元，变更为长租公寓建设项目。
有了资金的支持，红璞公寓发展迅速，截至到2018年6月，红璞公寓运营房源已经超过3万间，实现收入 2.08 亿元，这是世联行运营长租公寓间数最多的一年。
可惜好景不长，2019年1月世联行集团副总裁、红璞公寓总经理甘伟离职。而根据当年年报显示，世联行资产服务业务的毛利率仅为-21.64%，也就是说以长租公寓为代表的世联行转型业务，实际上一直处于亏钱状态。
此后，世联行对待长租公寓的运营策略悄然也发生改变。一方面，运营间数没有继续上升，2018年和2019年分别为3万间和超过3.3万间，基本停止扩张；另一方面，资产运营业务毛利率直线下降，分别为-65.94%和-47.19%。
随着长租公寓成为世联行的“滑铁卢”，多年仍难盈利，当世联行原有的业务增长也陷入滑坡后，2020年世联行整体物业陷入亏损，前三季度净利润已经转负为-6873.23万元。
在不得已下，2020年7月世联行引入珠海市横琴新区国资委企业珠海大横琴接盘，并在2020年的最后一天，整体打包卖掉“红璞公寓”。
这一切无疑都是在“自救”而已。
02
魔方或为实际接盘人
回头聊这次的世联集房（红璞公寓）股权出售事件。
从公告内容上看，世联行在名义上将世联集房转让给华燕智辉，但实际上转让的对象并非只有华燕智辉这么简单。世联行转让的主体实际是：珠海横琴华琴实业投资合伙企业。
这家公司由大横琴全资子公司珠海大横琴创新发展有限公司（简称“大横琴创新”）、华燕智辉，南京魔方佳弘公寓管理有限公司（以下简称“南京魔方”）、燕鹭（上海）股权投资基金合伙企业（以下简称“上海燕鹭”），4家公司合伙成立。
根据天眼查数据显示，其中大横琴创新占股49.5%，上海燕鹭占股31%，南京魔方占股18.5%，华燕智辉占股1%。
从占股比例看，显然大横琴创新并不是实际控制方，让国资直接运营长租公寓也不现实，所以实际的接盘房只可能是占据大部分股份的上海燕鹭和南京魔方，而这两家的背后都有魔方生活服务集团的身影。
有媒体分析，南京魔方和上海燕鹭是该笔交易中的劣后级有限合伙人，大横琴创新是优先级合伙人。所谓劣后级，意味着有风险时冲在前面，可能面临较大亏损，同时也有可能获得高额收益。与之对应的优先级，则意味着优先获得收益分配，但一般来讲收益较为固定。
至于华燕智辉，该公司成立于2017年7月24日，由叶剑生和燕鸟资产管理（深圳）有限公司（作为执行事务合伙人，简称“燕鸟资管”）分别持有99%、1%股权。叶剑生为华燕智辉的最终受益人，而一位名为张晓丹的人通过燕鸟资管实际控制华燕智辉。
张晓丹的对外投资企业包括华燕实业（深圳）有限公司、华燕商业保理（深圳）有限公司和燕鸟资管三家公司。有分析人士认为由资管背景的华燕智辉出面承接，一方面可承担部分接盘资金压力，另一方面，实控人张晓丹背后的华燕商业保理公司，或为华琴实业后续发行ABS提供便利。
总结一下，国资为背景的大横琴拿下红璞公寓49.5%的股份，坐等收益；魔方公寓则全面承接红璞公寓房源，进行管理、运营；华燕智辉或可提供金融方面的一些便利。共花费5.3亿，世联行将红璞公寓整体出售。
03
世联行将发力“轻资产模式”
根据世联行这次的股权出让公告，2020年借着引入国有法人股东的契机，世联行已启动新一轮的发展战略，明确了构建“大交易+大资管”双核协同发展的业务体系。
其中所谓的“大资管”，是指重新回到轻资产专业服务能力上。在长租领域将从包租模式为主，转为聚焦到收取管理费用的委托模式，实现轻资产管理服务的输出。
公告原文为：“本次交易基本实现了原有包租模式公寓项目的剥离，同时保留了轻资产托管运营服务的公寓项目和世联集房发展过程中积累的各项知识产权，包括商标、软件着作权和域名等。本交易符合公司的长期发展战略。”
至于世联行是否可以通过轻资产模式在长租公寓领域有所建树，还不得可知。只是2020年对世联行来说，的确是多灾多难的一年，不论是转让实际控制权，还是最后一刻卖掉长租业务，都是不可言说的痛啊！
END
你“在看”我吗？